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2016-07-28 06:54:55 本站    参与评论 人

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  又值毕业季,多地租赁市场量价齐升。再加上不久前国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,租赁市场迎来利好。但专家提醒称,“重售轻租”等多方面因素仍导致我国住房租赁市场供需不平衡的现象比较突出。

  租赁市场迎来发展“新窗口”

  近年来,房屋租赁市场政策频出,尤其是不久前国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出以建立购租并举的住房制度为主要方向,业内人士认为,这对租赁市场是一大利好。

  随着我国城镇化的持续发展,流动人口总量不断增加,我国住房租赁市场需求不断增长。《中华人民共和国2015年国民经济和社会发展统计公报》显示,全国人户分离的人口2.94亿人,其中流动人口已达到2.47亿人。据住建部相关负责人提供的数据,目前通过市场租赁解决居住的总人口就达到1亿人以上,年租金已经突破1万亿元,这也意味着租赁市场已是一个巨大的蓝海市场。

  但因长时间以来各地“重售轻租”,住房租赁市场发育较缓慢,机构出租人较少、住房空置率较高等问题突出。国家统计局的第六次人口普查数据显示,我国住房租赁总供给中89.5%可出租房屋来自个人出租住宅。此前有高校研究机构发布报告称,2013年我国城镇地区整体住房空置率为22.4%。

  同时,进入“存量房”时代,我国的公租房建设也逐渐走到十字路口,海南、安徽、郑州、九江等省市已经决定不再新建公租房。业内人士认为,房屋租赁市场或将成为满足住房需求的重要渠道。

  “有大量的消费需求,也有大量的房屋可以出租,关键是从中间端打通供需失衡局面。”南昌中环互联网信息服务股份有限公司南昌分公司副总经理刘鹏说,建立购租并举的住房制度,促进住房租赁的规模化、专业化发展,这是房屋租赁市场的“利好信号”。

  不少企业已跃跃欲试。不久前,58同城就已在房屋租赁方面发力,发布了“品牌公寓馆”。根据58同城的数据,中国房屋空置率超过25%。有投资人表示,光是公寓租赁行业,就可能有两三万亿元的市场规模。

  租赁市场面临痛点难点

  租赁市场前景看似一片大好,但其背后仍然存在不少痛点和难点。

  难点一:回报率低,房企积极性不高。江西一家房地产企业负责人给记者算了一笔账:按最低的成本价来卖,在江西一城市一套100平方米的新房售价约37万元,房租充其量是2000元/月,一年租金2万多元。“有哪个开发商会一次性投30多万元建一套房,每年只能收回来2万多元?如果是银行贷款的话更划不来。”

  江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为,房屋租赁价格严重低于销售价格带来的一个潜在风险是,一旦开发并装修好的新房无人租,这套新房立刻就成为二手房,其市场价值将大幅缩水,所以少有房地产企业“冒险”。

  难点二:乱象迭出,租房市场存监管盲区。今年二十来岁的刘芳杰2015年6月与一家中介公司签署合同,和其他4户一同合租,每季度把租金缴给中介,再由中介转交房东。然而年底房东却突然找上门,表示没有收到租金,要求小刘等租户立即搬离并进行断水、断电。最后,平均每人损失了2000多元,至今未收到赔偿。

  刘芳杰的租房经历并非个案。事实上,租房贵、租房难、纠纷多等问题早已存在。多位受访人士表示目前租房市场很大程度上处于“监管盲区”,登记备案的很少。“这会起到‘劣币驱逐良币’的作用,也导致很多承租人缺乏‘安全感’和‘稳定感’。”南昌骊特房产置业顾问顾志超说。

  难点三:房源分散,管理成本高,改造难度大。2015年,住建部对16个外来人口较多、租房需求较大的城市做了一个调查,结果显示,租住房屋以50平方米以下中小户型为主的需求占到75%左右,但市场上能够租到的中小户型住房比较少,所以往往只能选择合租,合租比例达到了50%。

  刘鹏介绍说,由于个人房源较为分散、租金租期也不一致,而整栋、整层、整单元出租的房屋少,造成经营租赁业务管理成本高,同时税收等配套政策不完善也增加了企业负担。“例如,虽然国家提出在增值税等方面给予扶持政策,实际上我们给租客开发票简单,要让房东给我们去税务局开发票就很难,要让企业充分享受政策还需进一步完善细节。”他举例说。

  盘活存量 培育机构出租人

  业内人士认为,培育和完善租房租赁市场、丰富房地产市场结构,不仅仅有助于解决低收入者的居住问题,而且有助于形成住房市场的内在自我调节机制,使得房地产租赁市场和房地产买卖市场会因“租买选择”机制而相互制衡。

  专家表示,培育和完善住房租赁市场,重在培育机构出租人。机构出租人的出现有助于打通供需两端分散的租客和房源,既方便租客寻找,也有利于有效利用住房资源。

  由于租房价格和售房价格严重不对称,房地产企业进军租房市场的积极性不高。然而,面对庞大的市场潜力,事实上仍有一些知名投资机构、天使投资人、房地产公司和房地产中介高调进入租房市场,尤其是一线城市,如魔方公寓、自如、You+青年公寓等。

  2013年,江西嘉志投资有限公司董事长黄德志开始在南昌探索建设长租公寓。他认为,长租公寓对于资本方有很大吸引力,“至少在南昌来讲,通过买断使用权,只需要18-24个月就可以收回成本,关键是占据房源和形成品牌影响力”。

  针对个人房源分散的情况,刘鹏、黄德志等人建议,政府应鼓励企业和单位将闲置办公楼、厂房、仓库等物业租赁给专业的租赁业务经营企业进行改造、装修,并提供水、电附属设施的安装便利,投入住房租赁市场,使闲置资源合理利用最大化。“用企业的钱盘活现有的资源。”

  与此同时,机构出租人也有助于解决租房市场监管难的问题。采访中一些房东表示,对登记备案制度知晓率低,有的甚至根本不知道去哪办理。“让管得到的人去管理。”黄德志表示,鼓励机构出租人发展能有效提高政府监管的效率,事实上一些长租公寓的实践也证明通过机构出租人规范经营,能够有效减少租房纠纷概率。

  记者 余贤红 南昌报道

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